megadom.pl

Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym: co je kształtuje?

Bardzo często sytuacja cenowa na rynku nieruchomości przedstawiana jest w mediach w kusząco jasny sposób: mieszkania na rynku pierwotnym są drogie, a na wtórnym tanie. Rzeczywistość jednak nie zawsze pozwala na potwierdzenie tych przekonań, a w tym artykule opiszemy powody, dla których cen mieszkań nie można uzależniać jedynie od typu transakcji.

Sprowadzenie do metrażu podstawą błędnych wniosków

Bardzo często jest tak, że osoba sprzedająca mieszkanie na rynku wtórnym, chce sprzedać je razem z wyposażeniem. Podawana cena dotyczy wówczas nie tylko nieruchomości, ale także ruchomości. Gdyby odjąć ich wartość od całkowitej wartości transakcji i pozostałą kwotę przeliczyć na metr kwadratowy, najczęściej okaże się, że mieszkania na rynku wtórnym są tańsze od tych z rynku pierwotnego. To jednak zbyt duże uproszczenie, ponieważ wartość ruchomości często trudno jest określić, a jeszcze większe problemy wiążą się z wyceną wartości wyposażenia – choć na przykład wanna de facto może być przestawiona, kiedy obuduje się ją kafelkami, dodatkowo zabuduje kuchnię, to takie wyposażenie staje się może nie integralną częścią mieszkania, ale na pewno elementem, który zwiększa jego wartość. Zestawienie mieszkania, choćby i z rynku wtórnego, ale wyposażonego, z mieszkaniem na rynku pierwotnym, ale w stanie deweloperskim lub tylko z wykończeniem, może prowadzić do pewnych uproszczeń w porównaniu średnich cen.

Standard ma znaczenie

Niekiedy w celu bardziej obiektywnego porównania cen autorzy zestawień próbują porównywać standard mieszkań. To zadanie karkołomne, ponieważ pojęcie „standardu” nie jest nigdzie w ścisły i jednoznaczny sposób zdefiniowane. Na pewno można tu mówić na przykład o stanie technicznym nieruchomości, stanie instalacji (w mieszkaniach na rynku wtórnym mogła być ona niedawno wymieniana, co podniesie wartość wyceny), typie i stanie wykończenia i wyposażenia, ale także rozkładzie mieszkania. Tutaj już sprawa się komplikuje, ponieważ jest to rzecz oceniana bardzo subiektywnie: nie każdy musi uznać za atut jasną, dużą łazienkę kosztem mniejszej kuchni i nie każdemu może odpowiadać rozkład pomieszczeń lub ich lokalizacja. Co więcej, pojęcie standardu tak naprawdę dziś nie ogranicza się tylko do samej nieruchomości. Takie cechy jak ogrodzony i dozorowany teren osiedla (również temat bardzo kontrowersyjny) albo dostępność windy będą wpływały na ocenę standardu nieruchomości, a zwróć uwagę na to, że w tym zakresie często trudno o postawienie wyraźnej granicy i ocenę, która z tych cech charakterystyczna miałaby być dla rynku pierwotnego, a która dla wtórnego.

Lokalizacja jest dziś jednym z koronnych argumentów

Lokalizacja nieruchomości jest bez dwóch zdań ważnym argumentem i czynnikiem, który kształtuje ceny. Jednocześnie również na tym polu trudno o jednoznaczną ocenę, choć dość powszechnie uważa się, że dobra lokalizacja to „blisko” przystanku autobusowego, szkoły czy przychodni lekarskiej. Jednak w praktyce trudno znaleźć miejsca równo oddalone już tylko od tych trzech punktów strategicznych, a ich lista najczęściej jest dużo dłuższa. Obowiązujące w niektórych standardach zachodnich pojęcie „blisko” jest tożsame z określeniem „o 10 minut drogi spokojnym spacerem”, ale przecież u nas rozumienie „bliskości” bywa zupełnie inne. Do niedawna najbardziej luksusowe lokalizacje były ustalane w centrach miast i przy głównych szlakach komunikacyjnych. Dziś bardzo często się od tego odchodzi i jako najlepsze opisuje lokalizacje w niedużej odległości od dobrej drogi, ale poza największymi miastami. Zauważ, że cały czas w tej dyskusji nie ma ani słowa o tym, czy nieruchomość sprzedawana jest na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Jest to coś zupełnie innego.

Wiek i rynek – czy mają ze sobą coś wspólnego?

Mówiąc najogólniej – mieszkania na rynku pierwotnym są średnio młodsze od tych z rynku wtórnego. To wynika poniekąd z definicji obu rynków, natomiast czy wiek nieruchomości może być czynnikiem, który wpływa na cenę? Gdyby przyjrzeć się pobieżnie ogłoszeniom, to można dostrzec pewne prawidłowości. Na rynku pierwotnym są one oczywiście słabiej widoczne – można wprawdzie stwierdzić, że mieszkania sprzedawane na pniu są najtańsze, ale to zwykle dotyczy ceny wyjściowej, która wszak może się zmienić na dalszych etapach budowy, stąd też taki porównanie nie jest do końca miarodajne. Na rynku wtórnym wydaje się, że istnieje pewna prawidłowość w związku cen z wiekiem – im mieszkanie starsze, tym tańsze. Pod tym może kryć się jednak coś zupełnie innego, a mianowicie technologia. Można przyjąć, że technologia budowy mieszkań nie zmienia się tak szybko, żeby było to widać jako związek wieku i ceny na rynku pierwotnym, ale na rynku wtórnym, na którym znajdują się mieszkania w starych kamienicach, gierkowskich blokach i całkiem nowoczesnych apartamentowcach właśnie różnica technologiczna możne być podstawową przyczyną różnic cen związanych z wiekiem.

Podsumowanie

Istnieje wiele czynników, które kształtują ceny mieszkań na rynku i pierwotnym, i wtórnym. Różnorodność jest tak duża, że jakiekolwiek uogólnienia muszą prowadzić do błędów. Jeśli interesuje Cię rynek nieruchomości lub szukasz właśnie mieszkania dla siebie, powinieneś zainteresować się wszystkimi czynnikami oddzielnie, a nie ogólnymi rankingami.
Tagi
rynek pierwotny rynek wtórny mieszkania na rynku pierwotnym mieszkania na rynku wtórnym Lokalizacja nieruchomości ceny mieszkań

Wyszukiwarka